黑马V11版 最新Java高级软件工程师课程-JavaEE精英进阶课
2022-05-03 09:55:54
xudabang
首先，图中使用的数据一直追溯到1890年，跨度超过120年，如此长的时间跨度足以让我们从历史的角度观察房价的长期变化。其次，该图中的数据在测算时，使用的是真实房价，即剔除了通货膨胀的影响，使用消费者价格指数（CPI）折减之后的房价。简而言之，我们在图中看到的房价是相对于同时期其他商品的价格。这也是你在图中看到的房价曲线与直观感受有所差异的原因，比如在大萧条时期，名义房价跌了很多，但由于其他商品价格也在下降，所以真实房价并没有下降。图中相对平缓的时段，比如20世纪40年代后期至90年代后期的半个世纪，这段时期内房价与其他商品价格波动大体一致。
现在，让我们比较一下凯斯-希勒指数在1890年和20世纪90年代的数值，它们看起来几乎差不多。具体来说，凯斯-希勒指数在1890年初始值设置为100，而到1995—1997年平均值为110。这种历史比较揭示了一个令人惊讶却鲜为人知的事实：总体而言，美国房屋的相对价格在一个多世纪的时间里几乎没有发生变化。确切地说，在1890—1997年期间，相对房价的年均增长率仅为0.09%。靠房地产投资可发不了财。
自那之后，情况发生了很大变化。图2-1显示，自2000年之后，房价开始火箭般地蹿升。根据凯斯-希勒指数，真实房价在1997—2006年飙升了85%，而在2006—2012年又急转直下。此前，美国从未经历过这样惊心动魄的场面。如此大幅的上涨和下跌是否构成了泡沫？我想斯图尔特先生会给出肯定的回答。这无疑是与基础价值巨大的、长期的、明显的偏离。
