黑马V11版 最新Java高级软件工程师课程-JavaEE精英进阶课

2022-05-03 09:55:54 xudabang

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首先,图中使用的数据一直追溯到1890年,跨度超过120年,如此长的时间跨度足以让我们从历史的角度观察房价的长期变化。其次,该图中的数据在测算时,使用的是真实房价,即剔除了通货膨胀的影响,使用消费者价格指数(CPI)折减之后的房价。简而言之,我们在图中看到的房价是相对于同时期其他商品的价格。这也是你在图中看到的房价曲线与直观感受有所差异的原因,比如在大萧条时期,名义房价跌了很多,但由于其他商品价格也在下降,所以真实房价并没有下降。图中相对平缓的时段,比如20世纪40年代后期至90年代后期的半个世纪,这段时期内房价与其他商品价格波动大体一致。

现在,让我们比较一下凯斯-希勒指数在1890年和20世纪90年代的数值,它们看起来几乎差不多。具体来说,凯斯-希勒指数在1890年初始值设置为100,而到1995—1997年平均值为110。这种历史比较揭示了一个令人惊讶却鲜为人知的事实:总体而言,美国房屋的相对价格在一个多世纪的时间里几乎没有发生变化。确切地说,在1890—1997年期间,相对房价的年均增长率仅为0.09%。靠房地产投资可发不了财。

自那之后,情况发生了很大变化。图2-1显示,自2000年之后,房价开始火箭般地蹿升。根据凯斯-希勒指数,真实房价在1997—2006年飙升了85%,而在2006—2012年又急转直下。此前,美国从未经历过这样惊心动魄的场面。如此大幅的上涨和下跌是否构成了泡沫?我想斯图尔特先生会给出肯定的回答。这无疑是与基础价值巨大的、长期的、明显的偏离。






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