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这些数据向我们展示了一场关于巨大房地产泡沫渐渐膨胀，而后迅速破灭的两组生动形象显著一致的画面，一组是价格，另一组是建造活动。它们本应在2002—2003年就让人们认识到房地产泡沫及其内在的危害，本应在2006—2007年将泡沫清晰地呈现在人们眼前。但很显然，事实并非如此。
对这些事实的研读也留下一个长期困扰我们的问题：这一切为什么会发生？房地产从繁荣走向萧条的主要原因是什么？让我来列举一些可能的罪魁祸首。
第一个原因，也是我认为最重要的一个原因，用著名漫画人物波戈（Pogo）的话来说就是：“我们遇到了敌人，他就是我们自己。”坦白地说，美国人对房子有些狂热，但也不仅仅是美国人，英国、爱尔兰、西班牙、澳大利亚和南非也有较大的房地产泡沫。人们坚定地认为，房价会年年上涨，这种信念就像流行病一样蔓延，并被奉为圭臬。人们认为投资房地产不可能亏损，因为房价每年都会上涨10%左右，并且会一直涨下去。根本没有人理会图2-1显示的历史数据。因此，很多美国人为他们根本负担不起的房价过度举债，接着他们又不断地拿房子再融资，来获取资本收益。而媒体又为虎作伥，大肆宣传房地产的利好消息。
下面是2005年的两个具体例子，来自加利福尼亚，泡沫的爆发地之一。凯斯和希勒对旧金山购房者进行的一项调查发现：人们对未来10年房价的预期平均涨幅是每年14%，其中1/3的人的预期远远高于这个数字。而《经济学人》杂志对洛杉矶购房者进行的一项调查发现，同一时期人们预期的房价增长率为每年22%。试想一下，如果房价真的在10年内以每年14%的速度上涨，那么累计涨幅将是一个令人难以置信的数字：271%，这意味着2005年一套价值50万美元的房子，到了2015年将价值185.5万美元。而如果按22%的年增长率计算，累积升值率将达到骇人听闻的630%，也就是说同样的房子价值会达到365万美元，这实在令人心颤。如果你也相信这一点，那你就应该砸锅卖铁去买房子。毕竟，房地产是一项好投资，你到哪里能赚到22%的年收益呢？
