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这些数据向我们展示了一场关于巨大房地产泡沫渐渐膨胀,而后迅速破灭的两组生动形象显著一致的画面,一组是价格,另一组是建造活动。它们本应在2002—2003年就让人们认识到房地产泡沫及其内在的危害,本应在2006—2007年将泡沫清晰地呈现在人们眼前。但很显然,事实并非如此。
对这些事实的研读也留下一个长期困扰我们的问题:这一切为什么会发生?房地产从繁荣走向萧条的主要原因是什么?让我来列举一些可能的罪魁祸首。
第一个原因,也是我认为最重要的一个原因,用著名漫画人物波戈(Pogo)的话来说就是:“我们遇到了敌人,他就是我们自己。”坦白地说,美国人对房子有些狂热,但也不仅仅是美国人,英国、爱尔兰、西班牙、澳大利亚和南非也有较大的房地产泡沫。人们坚定地认为,房价会年年上涨,这种信念就像流行病一样蔓延,并被奉为圭臬。人们认为投资房地产不可能亏损,因为房价每年都会上涨10%左右,并且会一直涨下去。根本没有人理会图2-1显示的历史数据。因此,很多美国人为他们根本负担不起的房价过度举债,接着他们又不断地拿房子再融资,来获取资本收益。而媒体又为虎作伥,大肆宣传房地产的利好消息。
下面是2005年的两个具体例子,来自加利福尼亚,泡沫的爆发地之一。凯斯和希勒对旧金山购房者进行的一项调查发现:人们对未来10年房价的预期平均涨幅是每年14%,其中1/3的人的预期远远高于这个数字。而《经济学人》杂志对洛杉矶购房者进行的一项调查发现,同一时期人们预期的房价增长率为每年22%。试想一下,如果房价真的在10年内以每年14%的速度上涨,那么累计涨幅将是一个令人难以置信的数字:271%,这意味着2005年一套价值50万美元的房子,到了2015年将价值185.5万美元。而如果按22%的年增长率计算,累积升值率将达到骇人听闻的630%,也就是说同样的房子价值会达到365万美元,这实在令人心颤。如果你也相信这一点,那你就应该砸锅卖铁去买房子。毕竟,房地产是一项好投资,你到哪里能赚到22%的年收益呢?