全新升级版JAVAEE云计算全栈就业班课程

2022-05-03 09:56:34 xudabang

  • 阶段5.8 讲义+笔记+资料
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  • 阶段5.6 传统行业解决方案SaaS-IHRM项目
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  • 阶段5.5  微服务社交平台【十次方】·
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  • 阶段5.2 微服务项目【学成在线】·
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  • 阶段4.8 项目框架架构与优化
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  • 阶段3.7 【乐优商城】·

一个令人感兴趣的问题是,既然在超过一个世纪的时间里,房价的平均增长率并未超过通货膨胀率,那么对于房价会永远上涨的信念究竟来自何处?这种信念部分来自对近期走势毫无根据的推测。毕竟,近年来房价飞速上涨,为什么不会一直持续下去呢?

第二个原因在于杠杆。我们用一个简单的例子来说明杠杆是如何混淆人们视线的。假设约翰和简买了一套价值20万美元的房子,首付4万美元,抵押贷款16万美元。由于他们仅用4万美元的自有资金就取得了20万美元的资产,我们称他们这笔投资的杠杆率是5:1,即资产是权益的5倍。为使计算简化,假设这笔贷款只付利息不还本金,那么5年后他们还是欠银行16万美元。根据历史经验,进一步假设房价上升与通货膨胀同步,5年内累计上升20%。5年末,房子比他们购买时升值了20%,即24万美元,而抵押贷款还是16万美元。他们对房屋的权益从4万美元涨到了8万美元,这意味着他们的原始投资在5年的时间里翻了一番。这在股票市场中是不可能实现的,因为他们无法使用5倍的杠杆。

即使剔除了通货膨胀因素(约翰和简可能不会做这样的计算),这对夫妇的房地产投资的真实收益也将以每年10.8%的速度增长。这实在令人震撼。并且请记住,这个例子里一旦剔除了通货膨胀因素,房屋的真实价值并未上升,这一切全都缘于杠杆。许多拥有房产的美国人有着与该案例相似的切身经历,有些人甚至已经数次这样做了。难怪他们将房产视为一项极佳的投资。

我发现这个解释似乎合情合理,但房地产泡沫是否完全基于人们的这种误区呢?当然不是。

第一,它并不是完全虚构的。正如案例中列举到的数字,即使按照历史平均的价格涨幅,你投资房产也可以获得较高的真实收益。

第二,在2000年科技股泡沫破灭、股票市场受到严重冲击后,许多美国人寻求一个更安全、更稳定的市场来进行投资。房地产市场看起来正是这样的地方。

第三,正如伯南克在2005年所评述的,房地产市场的基本面因素,如收入增长和利率,在2003—2006年间的表现是非常强健的。






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